質問
自宅建築用に土地を購入したのですが、その土地の登記簿上の面積が２００㎡であるにもかかわらず、実測すると１９２㎡しかありませんでした。売主に対して、代金の減額、場合によっては契約の解除を求めたいのですが可能でしょうか。
回答
このような場合、原則として契約書や重要事項説明書の記載によりその請求が認められるか否か判断が分かれます。
例えば、重要事項説明書や契約書に「面積は公簿」によると記載され、かつ、「実測面積との公簿の面積に差異が生じても売主、買主は売買代金減額請求その他何らの異議を述べない。」などと記載されている場合には、この土地売買はいわゆる公簿売買となり売買代金の減額請求は認められないことになります。
ただし、契約書や重要事項説明書には面積は公簿によると記載されていたとしても、売買代金額を定める際、公簿と実測が同一であることを前提に㎡当たりの単価を乗じて代金額を決定したような場合では判断が分かれる可能性もあり得ますので、公簿売買であることを徹底する場合には、上記のとおり、実測面積との過不足が生じても代金の減額をしないとの特約を必ず入れておくべきです。
他方、上記のような記載がない場合は、民法５６５条に規定される数量指示売買となり代金の減額が認められることになります。また、この面積不足により予定建築物が建築できないなど土地の購入目的が達せられない場合には契約の解除をすることも可能となります。
