アパートの賃料不払い・退去実現までの流れと注意点Ⅱ

　アパートで賃料不払いが発生した場合に取るべき法的な手続き（占有移転禁止仮処分、明渡し訴訟、明渡しの強制執行）について、具体的に、分かりやすく述べてみました。

最初に

アパートで賃借人の賃料不払いが発生した場合の対処法について、前回は、法的な手続をとる前の段階のお話をしました。今回は法的な手続についてお話ししたいと思います。

１　家賃不払い案件で行うべき法的な手続き

家賃不払い案件の場合、占有移転禁止の仮処分をして後、明け渡し訴訟、強制執行と進むか、あるいは占有移転禁止の仮処分をしないまま、明け渡し訴訟、強制執行と進むか、このどちらかのパターンが一番多いと思います。

　　また、このような手続きをとる場合、賃貸人が自分で行うことも法的には可能ですが、実際には弁護士に依頼することが多いと思います。

２　占有移転禁止仮処分の申立

（１）占有移転禁止仮処分とは何か。

　賃借人が賃貸借物件の占有を第三者に移転する（第三者を賃貸借物件に住まわせるなど）恐れがある場合、明渡し訴訟を起こす前に、占有関係を固定してしまう手続きを言います。

　具体的には、裁判所の執行官が賃貸借物件に行き、執行官が賃貸借物件を占有することを宣言し、ただ、明渡し訴訟の結果が確定するまで、賃借人に賃貸借物件の使用を許します。

　そして、賃貸借物件内の壁などに、執行官が占有していることや、賃借人に使用を許していることなどが書いてある公示書を貼ります。

（２）なぜ、この手続が必要なのか。

　賃料不払いを理由として建物明渡しの訴訟を起こした場合、明渡せという判決をもらっても、その判決の効力が及ぶ（つまり、その判決によって明渡しの強制執行ができる）のは、賃借人とその家族（配偶者や子）に対してだけです。

　そこで、明渡し訴訟をやっている間に第三者が賃貸借物件に居住するようになった場合、賃借人に対する判決があっても、その第三者に対しては強制執行ができず、さらに、その第三者を相手方にして、明渡し訴訟を起こさなければなりません。

このようなことにならないために、占有移転禁止仮処分という手続をとっておく必要があります。

　この手続をとった後に、事実上、第三者が賃貸借物件で居住を始めたような場合でも、賃貸人は、その第三者に対して再度訴訟をしなくても、賃借人に対して明渡しを命ずる判決があれば、明渡しの強制執行ができることになります。

（３）どのような流れで手続きが進むのか。

　　　賃貸借契約書、賃貸人の預金通帳（賃借人が銀行口座に振り込む方法で、賃料を支払っている場合）、賃貸借契約を解除した内容証明郵便、賃貸人の報告書（家賃滞納の事情を説明した書面）などの資料を添えて、裁判所に占有移転禁止仮処分の申立をします。

　　　そして、弁護士が裁判官と面接し、裁判官は、占有移転禁止仮処分をすべきかどうか、またこの仮処分をする場合には、保証金を決定します。保証金は、明渡しが完了して事件が終われば、一定の手続を経て賃貸人に戻ってきます。

　　　保証金の金額は裁判官によっても違いますが、アパート、賃貸マンションなどの居住系建物の場合は、通常、床面積1坪あたり1～3万円程度（20坪の賃貸マンションなら、坪2万円とすると40万円程度）です。

　その後、裁判所の執行官が現地に行き、賃貸借物件内の壁などに、執行官が占有している旨の公示書を貼って、この仮処分は終了になります。

３　明渡し訴訟

（１）どのような手続きか。

　裁判所に建物明渡しの訴訟を起こし、判決によって強制的に賃借人を賃貸借物件から退去させる手続きです。賃貸借物件の固定資産税評価額が低い場合は、簡易裁判所に起こすことができますが、ほとんどの場合、（手続に慣れていて進行が早いので）地方裁判所に訴えを起こします。

（２）明渡し訴訟の提起の実際

　　　弁護士と打合せをした後、賃貸借契約書、家賃不払いを示す資料（賃貸人の預金通帳、賃料管理台帳など）、賃貸借契約を解除した内容証明郵便などの資料を添えて、裁判所に訴訟を提起します。

　　　なお、賃借人が行方不明の場合には、賃貸借物件に賃借人が居住していないということを法律事務所が調査し（表札の有無、郵便ポストに郵便がたまっているか、電気・水道などのメーターが回っているかなどの事情から居住しているかどうかを判断します）、裁判所に報告した後、公示送達といって裁判所の掲示板に訴状を貼る方法で訴訟手続きを進行させることができます。

（３）明渡し訴訟を起こした後の流れ

　　　第1回期日に賃借人が出てくるか否かによって、その後の流れが次のように違ってきます。

　①　裁判所の第1回期日に賃借人が出てこない場合

　　　明渡しを求める判決はいつ出るのか。

　　Ａ　訴状が賃借人に送達配達された場合

　　次回期日（数週間後あるいは1ヶ月後）に、建物の明渡しと未払い賃料の支払いを命じる判決が出ます。

　　Ｂ　訴状が賃借人に送達されない場合

　　賃借人が行方不明あるいは不在などの理由で、訴状が賃借人に送達されず、裁判所に戻ってきてしまった場合は、転居先不明の場合は公示送達により、不在の場合は、再度、送達することにより、手続きを進めることができ、建物の明渡しと未払い賃料の支払いを命じる判決が出ます。

　②　裁判所の第1回期日に賃借人が出てきた場合

　　　裁判官が和解を勧めます。和解というのは、裁判官が間に立って、話し合いで解決しようというものです。

　　　　和解で解決した場合、「退去すれば滞納賃料の一部を減額する」などのインセンティーブを与えることによって、自主的に退去してくれる可能性が高くなるので、一般的には和解で解決します。但し、和解の話し合いが長くなるのなら判決をもらった方がよいので、和解の話し合いをするのは1～2回程度です。

　　　　また、明け渡しの強制執行をしてもよいから一刻も早く退去させたいという場合には、和解の話し合いをせずに判決をもらうこともあります。

４　明渡しの強制執行

　　和解をし、あるいは判決が出ても、賃借人が賃貸借物件の明渡しをしない場合は、明渡しの強制執行をすることになります。

（１）強制執行の申立

　裁判所の執行官に対して、明渡しの強制執行を申立てます。

（２）明渡しの催告

　執行官（及び弁護士）が賃貸借物件に行って中に入り、賃借人に対して、「次に来るときは、本当に家財道具を運び出して明渡しの強制執行をするので、それまでに自主的に退去するように」と告げ、明渡しを催告します。そして、第2回目の執行をする日（すなわち、実際に家財道具を運び出して、明渡しの強制執行をする日）を書いた公示書を賃貸借物件の目立つ場所（壁など）に貼ります。

　　　生活必需品以外の、高額な家具などがあれば差押を行いますが、そのような物はないのが一般です。

（３）執行補助者への依頼

　　　賃借人が賃貸借物件にいる、あるいは退去しても多くの家財道具が残っているという場合は、家財道具などを運び出さなければなりません。この場合は、執行補助者に依頼する必要があります。

執行補助者とは、明渡しの強制執行（つまり、賃借人の家財道具などを賃貸借物件から搬出し、廃棄などをすること）を専門に行っている民間の業者です。適当な執行補助者を知らない場合は、執行官に紹介してもらいます。執行補助者によって手数料の額も異なるので、見積りを出してもらいます。

一般的に言うと、通常のアパートの場合で、人件費、段ボール代、トラック代、捨て代などを含めて40万円弱の金額かかると思います。

（４）明渡しの強制執行

強制執行の当日は、執行官の指示のもと、執行補助者が執行官の補助者として、明渡しの強制執行を行ないます。具体的には、賃借人を賃貸借物件から退去させ、執行補助者が賃借人の家財道具などを運び出し、賃貸借物件の中を空っぽにして、賃貸借物件の明渡しを完了します。通常は、2～3時間位かかります。

５　最後に

　　法的な手続をとるのは賃貸人にとって面倒なものですが、放っておけば、すぐに1～2年がたってしまいます。家賃不払いの裁判は必ず勝つものですし、訴訟、強制執行をしてもかかる時間は通常4～5ヶ月程度です。費用については、弁護士などの専門家に確認した後、どのようにするのか早めに決断することが大事だと思います。