紛争の内容
債権者は、債務者である売主との間で土地（以下、本件土地と言います。）の売買契約（以下、本件売買と言います。）を締結しましたが、債務者が代表取締役を務める申立外会社が破産し、債務者も無資力になりました。債務者は本件土地について、申立外会社が借り入れをしている銀行のために、根抵当権を設定していました。債権者は、売買代金7500万円のうち、3440万円の手付金を支払っており（残金は4060万円支払い時に所有権が移転する契約でした。）、債権者は債務者と銀行との間で、残金よりもさらに多い5000万円を支払うことにより根抵当権を消滅させる約束（以下、任意売却の約束と言います。）を取り付けました。そして、任意売却の約束を実現するため、当事務所が債権者を代理して、本件土地の処分禁止の仮処分を申し立てることになりました。
交渉・調停・訴訟などの経過
本件で問題となったのは、①保全の必要性があるのか、②保証金はいくら積むのが良いかという２点でした。
まず、①については、債務者が抵当権抹消の交渉を抵当権者と行い、債権者に登記移転をすべきであるにもかかわらず、債務者がこれを怠り、かつ、債務者が抵当権抹消に失敗した場合の違約金条項を売買契約書から削除することを求めるなど、売買契約を履行する意思があるのかが不明であることを主張しました。
②については、根抵当権（極度額4億9000万円）によって担保されている銀行の債権が、かなりの額で残っている状況でした。また、過去において土地上の建物に火事があったこと、及び、土地に50～60センチの深さでコンクリートが敷き詰められたこと、さらに、焼け残った鉄骨や鉄の屋根があることから、土地の価格は下がる状態でした。結局、固定資産評価額で1億2886万円と評価された土地の価値は、裁判所においては500万円から1000万円で評価され、保証金は100万円となりました。
本事例の結末
処分禁止の仮処分決定が出されました。
本事例に学ぶこと
債権者の代表取締役への聞き取りが、保全の必要性及び保証金減額の主張を根拠づける鍵になりました。書類証拠でわからない部分を、聞き取り調査することの重要性を感じました。
