紛争の内容
過去に、共同住宅のオーナーからとその建物の一括借上げの賃貸借契約（いわゆる「サブリース」）を締結し、各居室を転貸していましたが、転貸により得られた合計家賃を上回ってオーナーに対して一括借上げ賃料を支払っている状態が継続していました。
オーナーの住宅ローン負担や固定資産税負担に支障がない範囲での、一括借上げ賃料の減額を求めていましたが、なかなか応じていただけませんでした。
交渉・調停・訴訟などの経過
契約書で賃料が決められている以上、なかなか減額を求めることは難しく、オーナーさんも話合いに応じていただけなかったため、民事調停にてきちんと協議をすべく調停の申立てをしました。
なお、サブリース会社としては、借地借家法に基づく借り賃の減額請求権を行使する意向はありませんでした。
本事例の結末
サブリース会社側からの一括借上げ賃料の減額の提案になかなか首を縦に振らない状態が何回か続きましたが、オーナーも様々計算及び試算をしていただき、結果、一括借上げ賃料の減額合意よりも、本件一括借上げの賃貸借契約（サブリース）を解除し、各居室の転貸借を引き継ぐ方がよいと判断され、また、その引継ぎには、新たな不動産管理会社が入ることで、円滑な引継ぎもなされることになりました。
本事例に学ぶこと
いわゆる、収入よりも支払いが多い逆ザヤ状態によって、一向に転貸の利益が得られないだけでは、なかなか減額に応じていただけません。しかし、本件事件においては、オーナーさんとの全体的な関係を検討することから、賃貸借関係全体の解除も検討していました。
民事調停という手続きの中で資料をもとに、近隣相場に照らして、サブリース会社の転貸賃料の増額が望めないこと、サブリース賃料が高額であることを示すことができ、本件賃貸借の特約としての、約定解除権の行使によるサブリースの解除の可能性も説明できました。
簡易裁判所における民事調停では相手方にも十分に検討をする時間ができ、またその約束（調停成立による調停調書）は強制力を持つものですから、民事調停という手段を用い、話合いの場として利用したことは定期的に話し合いの機会を設けられ、その説明の準備を円滑に行いえ、十分に意義がありました。
弁護士 榎本 誉
弁護士 池田 味佐
