紛争の内容
Ｘさん（及びＸさん家族）は、Ａさん（及びＡさん家族）に対して約６０年に渡り土地を貸してきました。Ａさんはその間にＡさん所有の家を建て暮らしていましたが、Ａさんが亡くなり、空き家となりました。ＸさんはＡさんを相続したＹさんに対し、本件土地を使用したいことから、土地の返還を求めました。なお、その間にＡさんと締結した賃貸借契約が満了しました。
交渉・調停・訴訟などの経過
Ｘさんは、交渉にて土地の明渡しを求めていましたが、Yさんも土地の利用をしたいとして、交渉は難航しました。
そのため、Ｘさんは訴訟により明渡しを求めることとし、当事務所の弁護士が代理人となりました。
本事例の結末
訴訟では、Ｘさんに賃貸借契約の更新を拒絶する正当な事由があるかが主に争点となりました。
Ｘさんには、現時点では、居住用とまでは言いませんが、本件土地を利用したいという具体的な目的がありました。他方Ｙさんにも居住をしたいという希望がありました。
第１審の裁判所は、Ｘさんの土地利用の必要性とＹさんの土地利用の必要性を比較検討した結果、Ｘさんの土地利用の必要性は一定程度あるが、それほど高度でないとし、他方Ｙさんの土地利用も限定的であるなどと評価しました。その上で相当程度の立退料の支払いで補完できると判断し、数千万円の立退料の支払い（Ｘさんが支払うと述べていた立退料の額）をすることによって、明渡しが認められました。
その後、Ｙさんより控訴がありましたが、Ｘさんが申し入れた金額とそれほど違わない金額和解により終了することとなりました。
本事例に学ぶこと
土地賃貸借契約の更新を賃貸人が拒絶するには、正当な理由がなければなりません。本件でもＸさんに土地の利用をする必要性がどのくらいあるかということが極めて問題になりました。Ｘさんはかつてから、本件土地の有効活用を夢見て、いろいろと準備を進めていました。裁判ではＸさんがいかに準備をしてきたかということを詳細に主張立証することにより、Ｘさんの土地利用の必要性が認められ、立退料の金額としても、Ｘさんの提案額が、きちんとした提案額であったことにより認められたものと考えます。土地使用の必要性を主張するには、どのような必要性があるかを具体的かつ、詳細に主張立証することが必要でです。
弁護士 森田茂夫
