借家人・借地人は借地借家法という法律で保護されていますので、一度賃貸借契約を結ぶと、簡単に立退いてはもらえません。
もっともな正当事由があるか、立退き料で正当事由が補強できればよいのですが、裁判ではなかなか正当事由の存在を認めてくれません。
では、どのような場合に立退きが認められるでしょうか？
賃貸人と賃借人との信頼関係が損なわれた場合
建物の賃貸借でも、土地の賃貸借でも同じですが、賃貸人と賃借人の信頼関係が損なわれた場合は、賃貸人は賃借人に対して、建物、土地の明渡しを求めることができます。
典型的なのは、賃料の不払いがあった場合です。
一般的に言うと、3ヶ月程度の賃料不払いがあり、支払われる見込みのない場合には、契約を解除し、明け渡しを求めることを検討してもよいでしょう。
建物の老朽化による立退き
建物を賃貸している場合、老朽化の度合いにもよりますが、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きは認められません。
しかし、賃貸人にとって、老朽化したアパート、一戸建て借家などを壊して、新しい建物を建てた方が経済的によい場合はたくさんあります。
もちろん、賃借人には、「引越費用」「転居先の家賃が今までより高くなる」「住環境が変化する」といった立退きにともなうデメリットも多くありますが、立退きの条件によっては、老朽化した建物に住み続けるよりもメリットがあるという場合もあるでしょう。
そこで、賃借人に理由を十分に説明し、賃借人が納得できる引越代や立退き料の提供をすれば、話し合いによって解決することもあります。
また、相対での交渉では難しくても、弁護士が代理人となり、簡易裁判所に賃借人の立退きを求める調停を起こすことにより、裁判所での話し合いによって解決することも多くあります。
更新のない定期借家契約
契約更新のない定期借家契約にしておくと、契約期間満了を理由に借家人に立退き請求をすることができます。正当事由の有無は問題になりません。
更新のない定期借地契約
借地の場合も、定期借地契約という制度があり、事業用定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、一般定期借地権の3つの種類があります。いずれも、契約期間が満了することによって借地契約は終了します。ここでも、正当事由の有無は問題になりません。
賃借人に立退いてもらうことを考えている、建物・土地の所有者の方は、弁護士に相談されることをお勧めします。
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