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建物の賃貸借契約に関しては、賃貸人の権利を制限

建物の賃貸借には借家法や借地借家法（平成４年８月１日施行）という法律が適用され、一般法である民法で規定された賃貸借の関係よりも、賃貸人の権利を制限しています。

民法では賃貸期間の定めがある場合には、期間満了によりその契約は終了し、契約を更新しない限り借主はその目的物を返さねばなりません。期間の定めがない場合は、貸主は借主に対しいつでも解約の申し入れをすることができますし、解約申入れから３か月を経過すればその賃貸借契約が終了することになっています。

しかし、そのような民法の定める賃貸借契約では借家関係が安定せず、賃借人の生活は不安定になってしまいます。そこで、借家法や借地借家法では、賃貸期間の満了（更新拒絶）の場合や期間を定めのない契約での解約申入れに対し、「賃貸人において自分がその家屋を使用する必要があるなどの立退きを求めるのがもっともであると認められる事情（正当事由）がなければならない」と制限しました。

賃貸人からの更新拒絶や解約申入れがあっても、必ず立退きしなくてはならないわけではない！

以上のとおり、借家法あるいは借地借家法で賃貸人からの更新拒絶や解約申入れに対しては、「正当事由」があるかどうかがポイントとなり、仮に通知期間内に更新拒絶を受けるなどしても、「正当事由」がないということであれば、賃借人も立退きをしなければならないわけではないのです。

立退料の法的根拠

先に見たように「正当事由」のない更新拒絶の場合、賃借人は立退きをする必要はありません。

そして、立退きを求められた裁判上は、「賃貸人側及び賃借人側の建物使用の必要性」を主たる要因、「その他借家関係から生じた事情」を補充要因として、さらに立退料、つまり明渡の条件や明渡の引き換えとして金銭を給付する申し出などを考慮して、「正当事由」の有無の判断がされています。

つまり、主たる要因や補充要因があっても、「正当事由」とまでは言えない場合にその不足分を補うために立退料という要因があるといえるでしょう。

ただし、立退料はあくまでも正当事由の補完要素であって、立退料の提供申出以外の事情が一定水準に達しない場合には、相当高額の立退料の提供申出をしたからといって正当事由が具備されるものではない、としている裁判例もあります。

立退料の計算

立退料は法律上いくらであれば良いと定められているものでもなく、定型的な計算式があるわけではありません。

東京高裁の裁判例の中では、立退料の額を考えるにあたって「賃借契約成立の時期および内容、その後における建物利用関係、解約申入れ当時における双方（賃貸人・賃借人）の事情を総合的に比較衡量して裁判所がその裁量によって自由に決定しうる」としたものがあります。