紛争の内容
賃貸人が自営業者に工場建物を更新制度のない定期建物賃貸借契約で貸渡しました。期間満了するも任意に退去明渡頂けなかったために、建物明渡等を求め、賃借人・連帯保証人の賃借人親族に対し、訴訟を提起した事案です。
交渉・調停・訴訟などの経過
管轄裁判所に訴訟を提起したところ、賃借人・連帯保証人両名は裁判所に出頭し、任意に退去するために、明渡期限の猶予を求めました。賃借人は、転居先の手配をしており、地主賃貸人と協議中であり、その成立見込み時期まで、約2か月間の猶予を求めたものでした。
裁判官の勧告もあり、賃借人が申し出た退去明渡期限での、裁判上の和解を成立させました。
違約金は、現契約書においても合意した、定期建物賃貸借終了後明渡までの間は、月額賃料2倍相当の違約金を支払うとの約定をもとに、同様の内容で合意しました。
しかし、賃借人は、退去期限までに、転居先を確保できませんでした。
賃借人から、さらに2か月間の猶予を求められましたが、当然、違約金の支払いを求めましたところ、2か月分分の違約金を連帯保証人が現実支払を行いましたので、それを了承しました。
さらに2カ月経過しましたが、退去明渡は実現しませんでした。
そこで、明渡の強制執行申立て前に、再度、賃借人らと協議しましたところ、さらに明渡期限の猶予を求めましたが、合意はせず、賃貸人は、賃借人に対し、相当程度延期されると、賃貸人としても、和解調書を債務名義として、明渡の強制執行申立てをせざるを得ないと、通告し、申立の時期を図りました。
その2か月後、ようやく、退去明渡の目処が立った、退去確認の立会いをしてほしいと賃借人から連絡がありました。
しかし、現場に臨場しましたところ、建物内の残置動産（機械設備）や部品収納棚などの造作が撤去されずにあり、また、機械オイルによる床の汚損の復旧もなされていませんでした。
復旧の費用見積もりのため、専門業者を同行し、改めて、現状を確認するなどして、ようやく、退去明渡は実現しました。
違約金相当額が数百万円に上りました。両名に請求書を発しましたが、支払がありませんでした。
この債権回収方法を考えました。
連帯保証人は、他県にマンション、一戸建ての遺産不動産（但し、共有）を有していることが判明しておりましたが、債務者名義の預金調査をして、銀行口座の差押をする債権執行で行くこととしました。
債務名義がありますことから、債務者の預金口座の有無を、弁護士会照会制度を利用して、調査しました。
保証人が、大手都市銀行本店に口座を保有していることが判明しましたので、同本店口座の債権差押命令申立を行いました。
同本店からの陳述書が送付され、同回答は、先行する貸付があるから、支払えないというものでした。
そこで、改めて、保証人の有する区分所有権のマンションの一室に対する、強制競売申立てを行うこととしました。
躊躇していたのは、やはり、請求債権額が2000万円以下とはいえ、60万円の手続き予納金の負担があったからでした。
ただ、マンションには先行する抵当権などの担保は付いておらず、依頼者は不動産業者でありました頃から同マンションの実勢価格も予想がつき、場合によっては、申立債権者が落札することも可能であるとして、同申立を行いました。
管轄の裁判所から、同開始決定がなされ、同マンションに差押がなされました。
その後、同決定の通知が、保証人に送達されましたところ、同債務者から、当職に資金繰りをして、全額返済するから、取り下げてほしいと連絡がありました。
そこで、同債務者と合意を交わし、本件手続き費用分も合わせて負担する旨の合意をし、約定に従い、同金額全額が入金されたことを確認して、同競売申立てを取り下げました。
本事例の結末
時間はかかりましたが、任意の明渡の実現、違約金などの未払い債務の満額回収がかないました。
本事例に学ぶこと
本件は、定期建物賃貸借の期間満了による明渡請求の事案でした。
菜ばかりの定期建物賃貸借が散見される中、賃貸人も不動産業者、注解の不動産業者もあったことから、定期建物賃貸借は契約関係、その後の処理は万全でした。
ご依頼から、内容証明郵便による明渡催告、明渡訴訟の提起、裁判上の和解、その後の訴外和解、さらには、第三債務者調査のための弁護士会照会制度の利用、債権執行（不奏功）、不動産競売手続きと、フルコースメニューともいうべき制度を利用して、依頼者の債権は満額回収できました。
債務者が特に無担保不動産を所有している場合、予納金負担がありますが、不動産競売手続きを利用して、満額の債権回収がかなっています。
本件は、単純な債権回収事案ではありませんが、債務者が換価可能な無担保不動産を有している場合には、上記のような債権回収の途もありますので、当事務所にご相談ください。
弁護士 榎本 誉
