事案の内容
ご依頼者の方は、アパートの大家さんであり、アパートの一室を長年にわたり貸しておりました。
ところが、あるときから入居者の方から家賃が支払われなくなり、家賃の滞納が続きました。
そこで、当事務所に入居者の方に部屋の明渡しをしてほしいという内容のご相談を受け、ご依頼していただくこととなりました。
事案の経過（交渉・調停・訴訟など）
アパートの一室を家賃を支払うことなく占有している状態が続いていますから、賃貸借契約における債務不履行があるとして、明け渡しを求めることとなりました。
いかに家賃を支払っていない状態であっても、ご相談いただいた段階では、賃貸借契約は締結されたままの状態であることから、今のままでは、訴訟を提起しても、入居者の方には賃貸借契約に基づく占有権原があることとなります。
そこで、まずは締結されている賃貸借契約を解除するべく、内容証明郵便にて、解除の意思表示をすることとなりました。内容としては、滞納している家賃について、相当の期間を経っても支払いがないようなら、期間の経過をもって賃貸借契約は解除されますというものです。
今回のように、家賃の支払いが遅れている場合の債務不履行では、直ちに契約を解除することはできません。相当の期間を定めて履行するよう催告し、その期間を経過したときにはじめて契約が解除されるという仕組みになっています。
そのため、相当の期間を定めた催告の通知を内容証明郵便にて行いました。
この催告に応じない場合、賃貸借契約が解除されますから、訴訟を提起すべく、訴訟提起の準備も進めておりました。
本事例の結末
賃貸借契約解除をすべく滞納家賃を支払うよう催告を求めて内容証明郵便を送付したところ、賃貸借契約の保証人の方から滞納していた家賃の全額について一括にてお支払いがありました。
これにより、入居者の方において債務不履行がなくなったということとなりました。
大家さんとしても、家賃を回収することができたのです。
本事例に学ぶこと
家賃滞納の入居者の方がいて、家賃の回収ができずにお困りの大家さんもいらっしゃるかと思います。こうした場合、ご自身で家賃を回収するための催促をするのは心理的にも大変負担がかかることと思います。また、催促をしたとしても、回収が確実にできるわけではありません。
第三者である弁護士から通知がいくことで案外すんなりと家賃が支払われるということもあります。本事例は、弁護士からの通知によってすんなりと滞納家賃が回収できた事例です。
そして、仮に家賃が支払われなかった場合には、訴訟提起をすることで建物の明渡しを求めることができます。
こうした段階を経ることで大家さんのお悩みが解消できることと思います。
同 遠藤吏恭
