紛争の内容
アパートの一室と敷地駐車場を貸している大家さんからのご相談でした。
賃借人は、何年も賃料支払いの遅れが常態化しており、ここ４ヵ月はまったく賃料の入金が無い状態でした。
大家さんは、可能な限り早く出て行ってほしいというご希望でした。

交渉・調停・訴訟などの経過
賃借人が賃料を滞納したとしても、直ちに明け渡しが出来るわけではないので、まず、滞納賃料全額を支払うよう請求し（「催告」と言います）、催告した期間内に支払が無い場合には賃貸借契約を解除する旨の連絡を手紙で行いました。
しかし、賃借人からは連絡もなく、催告した期間内にお支払いも無かったので、やむを得ず、賃貸借契約を解除したことを前提に、滞納賃料の支払いと明け渡しを求めて提訴しました。

なお、訴訟提起後、賃借人は、訴状の受け取りを拒否しました。
そこで、大家さんが賃借人の就業場所をご存知でしたので、私達弁護士で報告書を作成し、裁判所から、賃借人の就業場所に訴状を送ってもらいました。
訴状が届かない場合には裁判の日時を延期せざるを得ないこともあるので、賃借人の就業場所などは、契約締結時に確認しておいたり契約書に記載してもらうなどの準備をしておかれると良いかと思います。

本事例の結末
賃借人は、裁判の期日には出頭しなかったので、大家さんの言い分通りの判決が出ました。
その後、賃借人は明け渡すようすが無かったため、強制執行の申立てをし、催告まで行いました。
催告とは、裁判所職員である執行官が、任意の明け渡しを求めるため口頭で明け渡しを請求し、強制的に物を搬出する明渡断行期日（催告から１カ月以内と決まっています。）を決める手続です。
当事務所としては明渡断行まで考えておりましたが、明け渡し断行期日の２日前、賃借人が任意でアパートと駐車場を明け渡してくれたため、断行をせずに解決しました。

本事例に学ぶこと
大家さんとしては、賃料を滞納している入居者については、一日も早く明け渡してもらうことが最善と思われます。
そして、強制執行は業者に依頼するため、費用が高額になってしまいます。
弁護士からの滞納賃料請求時、訴状の送達時、判決の送達時、強制執行の催告時といった機会に、任意での明け渡しを求め、その後も粘り強く任意での明け渡しを求めて行くことが必要と考えられます。

弁護士　野田　泰彦