紛争の内容　
Ａは、Ｂに対し、Ａの所有するアパートの１室を月額10万円で貸し渡したが、Ｂは入居後1回も賃料の支払いをせず、4ヶ月以上賃料が支払われない状態が続いた。
Ｂとは全く連絡が取れず、分割払いの合意も難しい状況であった。

交渉・調停・訴訟などの経過
Ａの依頼を受け、賃料不払いによる契約解除を理由に物件の明渡しを求める訴訟を提起した。
Ｂは裁判にも出頭せず、部屋の明け渡しを命じる判決（＝判決①）が言い渡されたが、その後もＢが居住を続けていたため、引き続き、判決に基づく強制執行を申し立てた。
ところが、催告執行の際に執行官とともに部屋の中に入ってみると（Ｂは不在であった）、室内には、Ａや管理会社の全く知らない第三者（Ｃ、Ｄ）宛ての郵便物が大量に散乱しており、かつ、そのうちの一人は反社会的勢力に属する人物であることが判明した。
こうなると、判決①だけでは部屋の明渡しを実現することができないため、急遽、Ｂ、Ｃ、Ｄを債務者とする占有移転禁止の仮処分を申し立てて、この部屋の占有者を上記3名に固定化したうえ、Ｃ、Ｄを被告として明渡請求訴訟を起こし直し、これらの者に対して明渡しを命じる判決（＝判決②）を得た。

本事例の結末
判決①及び判決②の2つの判決に基づいて強制執行を申し立て、部屋の明渡しを実現することができた。

本事例に学ぶこと
郵便物や部屋の外観（ベランダの洗濯物や玄関前に置かれている物など）から、契約者やその家族とは異なる第三者が住んでいることが予想されるような事案では、当初から占有移転禁止の仮処分を経て、訴訟→判決→明渡しの強制執行と手続きを進めていくことが可能である。
しかし、本件のように、事前には全くそのような第三者が存在することがわからず、強制執行の段階（つまり、実際に部屋に踏み込んだ段階）で初めて第三者の存在が浮上することがあり、このような場合には保全から手続きをやり直さざるを得ない。
相手方に反社会的勢力の人物が混じっていた本件でも、やり直しによる時間のロスはあったものの、裁判所による適正手続きを踏んだことによって、賃貸人としては安心して明渡し後の新規入居者の募集をかけることができた。

弁護士　田中　智美