賃貸物件を自主管理している大家さんの悩みは色々とあるかと思います。
その中でも、
・家賃を滞納された
・何度催促しても払ってくれない
・これ以上滞納されるのであれば退去して欲しい
当事務所にも、このような相談が多くあります。
賃貸保証会社がついている場合は、滞納家賃があっても、保証会社が代わりに払ってくれるので、大家さんの不安もそれほど無いと思われますが、保証会社がついていない場合は、ご自身で、債権回収や契約解除手続きをする必要があります。
また、不動産管理会社の方も、滞納があれば、大家さんの代わりに、諸処の手続きをする場面があるかと思います。
以下では、まず、家賃滞納が起きた場合の契約解除方法について解説します。
内容証明郵便で契約を解除する方法
内容証明郵便で送る必要があるのか
結論から言うと、内容証明郵便で送らなくても契約解除の効果に変わりはありませんが、今後の「裁判の証拠」として使うために、内容証明郵便で契約解除通知を送っておくのが無難です。
もし裁判になった場合には、「いつ解除したか」を、大家さんが証明する必要があります。その時に、内容証明郵便ですと、いつどのような内容を送った（意思表示をしたか）が証拠になりますが、普通郵便だと、そうした記録が残らないので、裁判の証拠としては信用性が低いものになります。
ただし、内容証明郵便は、受け取ってくれないと返送されてきてしまうので、そういうおそれがある場合は、同じ内容の通知を「特定記録郵便」で送るという方法もあります。
特定記録郵便は、ポストに投函したことまでを、WEB上で見れるので、少なくとも、家賃滞納者のポストに解除通知を入れたことまでが証明できます。
そもそも内容証明郵便がわからないという方は、下記で解説していますのでご覧ください。
内容証明郵便の内容・書き方
家賃滞納を理由として、不動産（土地・建物）を明け渡してもらいたいということであれば、まず賃貸借契約の解除をする必要があります。賃貸借契約の解除は、解除の「意思表示」を賃借人に伝えることになります。
実際に意思表示をするのは、書面ですることになり、書面にて賃貸借契約を解除をするには、滞納している賃料の額を明記し、一定期間（金額にもよりますが、通常５日～７日くらい）の内に支払わない場合には、賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を賃借人に送ります。
例えば、次のような文章になります。弁護士が内容証明を作成する際も、概ね同じような書き方をします。
私は貴殿に対し、後記記載の不動産を１ヶ月あたり、家賃９万円、共益費１万円の合計１０万円で賃貸していますが、あなたは令和○○年６月分から同年９月分までの家賃・共益費合計４０万円（１か月１０万円）の支払いを遅滞しています。
よって、本書配達後５日以内に上記４０万円全額をお支払いいただくよう催告します。
万一、お支払いがない場合は、改めて契約解除の通知をすることなく、あなたとの間の賃貸借契約は解除されたものとして扱いますのでご了承下さい。
埼玉県○○市○○町６丁目５番
家屋番号 ○○番
軽量鉄骨造りスレート葺２階建アパート３０５号室
床面積 ○○平方メートル
令和○○年１０月５日
埼玉県○○市○○町６丁目８番１２号
○○アパート２０５号室
乙川 森夫 様
上でも述べましたが、内容証明郵便と同時に、特定記録郵便も送っておくとより確実です（特定記録郵便はポストインですが、内容証明郵便は「不在」や「受領拒否」などの理由で返送される可能性があるからです）。
催告書で指定した期間内に、賃借人が支払いをしない場合、法律上、賃貸借契約は解除されたことになります。
賃貸借契約を解除した後の流れ
賃貸借契約を解除した後は、賃借人に対し、「解除されたのだから退去してほしい」旨を伝えましょう。
問題なのは、賃借人が自主退去しない場合です。契約が解除されたからといって、無断で建物内の物品を撤去したり、鍵を変えたり、力づくで追い出すことはできません。
（自力救済禁止のルール）
したがって、賃借人が建物を明け渡さない場合、賃貸人は滞納賃料の支払いと建物明渡しを求める訴訟を提起します。
提起した訴訟で明渡しを命じる判決が言い渡されます。
それでもなお、賃借人が物件を明け渡さない場合は、次の強制執行に進みます。
※強制執行については、別コラムで解説しています。
内容証明郵便とは（実際の書き方）
内容証明郵便とは
内容証明郵便とは 、日本郵便の説明によると、「一般書留郵便物の内容文書について証明するサービス」です。
いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって日本郵便が証明する制度です。
電子内容証明サービス（e内容証明）では、インターネットで２４時間受付できますが、そうでない場合は、郵便窓口で手続きをします。
差出方法
郵便窓口に次のものを提出していただきます。
①内容文書（受取人へ送付するもの）
②の謄本2通（差出人および郵便局が各1通ずつ保存するもの）
③差出人および受取人の住所氏名を記載した封筒
④内容証明の加算料金を含む郵便料金
内容証明郵便の書式
内容証明には、字数・行数に制限があります。
縦書き
・1行20字以内、1枚26行以内
横書き
・1行20字以内、1枚26行以内
・1行13字以内、1枚40行以内
・1行26字以内、1枚20行以内
なお、「電子内容証明郵便（e内容証明）」で送る場合は、文字数は1枚あたり1,584 文字を目安に作成します。
最後に
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所では、専門チームが、家賃滞納を理由とした明渡し事件を多数こなしているので、いつでもご相談ください。
グリーンリーフ法律事務所は、地元埼玉で30年以上の実績があり、各分野について専門チームを設けています。ご依頼を受けた場合、専門チームの弁護士が担当します。まずは、一度お気軽にご相談ください。
