紛争の内容
業用建物と、隣接地の駐車場を貸している大家さんからのご相談でした。
賃借人は、常時賃料を滞納しており、直近では２か月分賃料の入金が無い状態でした。
大家さんは、可能な限り早く出て行ってほしいというご希望でした。

交渉・調停・訴訟などの経過
当初、大家さんは、滞納賃料が解消していないので、２か月分滞納の状況で明渡し手続をしてほしいというご依頼でした。
しかし、裁判例では、３か月分の滞納が有れば明け渡し請求を認めているのですが、いくら継続して賃料滞納しているとはいえ２か月分の滞納では少々心もとなかったので、３か月分滞納した段階でのご依頼をお勧めしました。
そして、結局３か月分滞納したので、直ちに依頼を受けました。
賃借人が賃料を滞納したとしても、直ちに明け渡しが出来るわけではないので、まず、滞納賃料全額を支払うよう請求し（「催告」と言います）、催告した期間内に支払が無い場合には賃貸借契約を解除する旨の連絡を手紙で行いました。
しかし、一切の賃料が支払われませんでしたので、明け渡しを求める訴訟を提起する準備を始めました。

本事例の結末
裁判当日にも賃借人は来ませんでしたので、後日、明け渡しを認める判決が言い渡されました。
判決言い渡し後も退去がされなかったことから、やむを得ず、強制執行を行いました。
強制執行は、最初に「催告執行」、次に「断行執行」を行います。
「催告執行」とは、口頭（不在の場合には書面）で法律に基づき明け渡すよう告知し、「断行執行」とは、「催告執行」の1カ月後をめどに実際に荷物を搬出することです。
本件では、「催告執行」の１か月後に、「断行執行」を行い、ようやく賃借人が退去しました。

本事例に学ぶこと
大家さんが明け渡しを望んでいるような場合には、確実に退去迄持っていくため、滞納状況や滞納期間を慎重に見極めることが必要です。
滞納２か月分で催告して、支払われてしまっては、解除の効果が発生しません。
当事務所では大家・地主さんのご意向を確実に実現するため、滞納状況や滞納期間を慎重に見極めています。

弁護士　野田 泰彦