土地を借りて建物を建てている賃借人は、建物の建替え、増改築を自由にすることができるでしょうか。この点は、賃貸借契約書によります。契約書に、再築増改築を禁止する旨が記載されていれば、土地賃貸人の承諾なく、再築増改築をすることはできません。
反対に、契約書に再築増改築を禁止する旨の記載がない、あるいはそもそも契約書がないという場合は、賃貸人の承諾なく、再築増改築をすることができます。
それでは、契約書に再築増改築禁止の記載があり、賃貸人が承諾をしない場合はどうしたらよいでしょうか。
この場合は、地方裁判所に、再築増改築許可の申立てをしなければなりません。多くの場合、裁判所は、承諾料を賃貸人に支払うのを条件に申立てを認めます。承諾料は、更地価格（土地に何の建物も建っていないとした場合の価格）の3％程度が目安になります。この手続きを借地非訟手続きと言っています。
借地権譲渡
土地の賃借人が借地権を第三者に譲渡したいと言ってきた場合、賃貸人としては、その第三者がどのような人かによって、承諾するかどうかを決めることになります。譲渡を認めるのであれば、賃貸人は、承諾料をもらって譲渡承諾書を出すことになります。承諾料の目安は、借地権価格（更地価格に借地権割合をかけたもの。借地権割合は路線価図で確認することができる）の10％程度です。
賃貸人の承諾がないと、賃借人は借地権を譲渡することはできません。そこで、地方裁判所に対して、借地権譲渡許可の申立てをしなければなりません。裁判所は、第三者が、経済的、人物的にどんな人かを考慮し、その人に借地権を譲渡してもよいと判断すれば、承諾料を支払うことを条件に、賃貸人に代わって借地権譲渡の承諾を与える決定をします。承諾料の目安は上記と同じです。
